Учитывая, что определение границ земельного участка с постановкой его на учет в границах в ЕГРН с 1 января 2018 года будет являться процедурой обязательной для сделок (процедура так называемого «межевания»), граждане активно начинают межевать свои земельные участки. По сведениям Росеестра 59% земельных участков в границах не определены. С 1 января 2018 года активность по межеванию земельных участков возрастет. Вместе с тем сейчас массово возникают проблемы по так называемым «наложениям» границ уточняемых (ранее не межеванных) и уже стоящих в границах на кадастровом учете (ранее отмежеванных) соседних земельных участков.
Наложение реестровым языком называется как «пересечение границ утоняемого земельного участка с земельным участком, сведения о границах которого содержатся в ЕГРН». Эту формулировку применяют органы кадастрового учета при отказах в постановке на учет уточняемого земельного участка. Например: Вы владеете земельным участком более 15 лет -достался по наследству. Ранее межевание не требовалось при переходе прав и нотариус выдал Вам свидетельство о праве на наследство на 0,20 га при жилом доме в деревне и Вы, например в 2002 году, благополучно все внесли сведения в кадастр недвижимости без установления границ. Зарегистрировали право, платите налоги на недвижимость и все хорошо. В то же время в 2002 году Ваш сосед задумал отмежеваться. Граница проходит по забору, которому 50 лет! Вы подписали ему границы в акте согласования без проблем, даже возможно и присутствовали при измерении границы по забору. Прошло 15 лет и вы решили установить границы своего участка. Также пригласили кадастрового инженера. Он сделал замеры ( соседа не приглашали, так как он отмежевался ранее).Идете получать межевой план, чтобы отнести его в Росеестр ( через МФЦ).Но кадастровый инженер делает Вам заключение, что невозможно полноценно составить межевой план, так как виртуальная граница соседа проходят не по забору которому 50 лет, а «вылезает» на 1 метр на Ваш участок и проходит по всей длине участка. Это и есть наложение (пересечение границ). То есть фактически ничего не меняется, но в базе данных ЕГРН содержатся неправильные координаты границы участка соседа. Далее производство межевого плана невозможно до устранения причин. И отправляет Вас исправлять реестровую ошибку. Почему это происходит? Причины разные. Основная распространенная причина ошибка это ошибка кадастрового инженера делавшего замеры и составлявшего межевой план ( землеустроительное дело ,межевое дело) и определявший координаты поворотных точек ранее отмежеванного земельного участка. Вы обращаетесь к соседу. Рассказываете ему о проблеме. Сосед обращается к своему кадастровому инженеру (если он еще есть) и, тот соглашаясь с данными Вашего кадастрового инженера, бесплатно перемеряет ему участок и исправляет ошибку. Но это идеальное решение проблемы. В жизни все сложнее. Во первых: кадастрового инженера может уже не быть. Второе: кадастровый инженер откажется признавать свою ошибку и в третьих- потребует за это оплату. Поэтому ранее отмежеванные соседи в большинстве своем поступают не дальновидно и отказываются помогать в установлении истинных кадастровых границ Действуя по принципу: «Кто первый встал- того и тапки» Мол , я отмежевался раньше, ты подписал мне границы, у меня был правильный кадастровый инженер, я встал на учет в ЕГРН в границах, а у тебя кадастровый инженер «не правильный» и т.д. После этого у Вас возникают несколько вариантов решения проблемы- во внесудебном порядке и в судебном.
Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) статья 61 гласит, что Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.
Как правило государственные регистраторы отказывают в исправлении реестровой ошибки ссылаясь на нарушение законных интересов правообладателей земельный участков.
О способах решения проблем связанных с кадастровыми (реестровыми) ошибками и по исключению неверно определенных границ земельных участков я расскажу в следующей статье.
